不動産特定共同事業許可・登録

不動産特定共同事業許可、小規模不動産特定共同事業登録

現物不動産を小口化し、それに対して投資家の資金を集め、不動産を運用して収益を得るビジネスを不動産特定共同事業といいます。

その中でも地域の不動産業者が投資家のお金を集めて、地域不動産を活用した事業を行う場合は小規模不動産特定共同事業と呼ばれています。今後注目の不動産事業です。

地域不動産の活性化、空き家対策などでの活用が期待されています。

地域の不動産業者の活用を促進するため、許可事業である不動産特定共同事業の要件が緩和されてできるようになりました。

資本金要件緩和(1億円⇒1000万円)と監査法人又は公認会計士による監査要件の緩和(監査無し)です。

この部分が地域の中小の不動産業者には参入に大きな壁だったのですが、これが緩和され、チャレンジしやすくなりました。

しかし、登録に当たっては、その他は許可事業とほぼ変わらない要件を満たす必要があります。

小規模不動産特定共同事業(FTK)とは

地域の不動産業者が小口の投資資金を活用して古民家・空き家等の様々な不動産の利活用を行う方法です。投資家から出資を募り調達した資金を元に運用の対象となる不動産(賃貸住宅や古民家、オフィスビル等)の取得や改修工事等を行います。その後賃貸事業や売却等の不動産運用を行い、そこから得られる収益を投資家に配当します。

※国土交通省改定小規模不動産特定共同事業アクションプランより引用

小規模不動産特定共同事業のメリット

小規模不動産特定共同事業を活用することにより、これまで自己資金や銀行借り入れのみで事業を行っていたときと比較して、資金調達方法が増えるため、より多くの事業を行ったり、又は以前、銀行からの借り入れができすに断念した事業を行うことができる可能性があります。

小規模不動産特定共同事業の事例

事例1 空き店舗をリノベーションした後に賃貸事業を営む場合

事例2 賃貸住宅のリニューアル工事を行った後に賃貸事業を営む場合

事例3 空地を取得し、新築工事を行った上で売却する場合

事例4 オフィスビルを取得し賃貸事業を営む場合

※国土交通省 小規模不動産特定共同事業パンフレットより引用

小規模不動産特定共同事業者登録

小規模第1号事業者登録

地域の不動産業者自ら、直接小規模不動産特定共同事業を行う場合の登録です。通常の不動産業と会計上分離しない方式です。(オンバランス)

匿名組合型と任意組合型があります。匿名組合員又は任意組合員より、資金を集め、その集めた資金で不動産の購入や、賃貸、リフォームをして収益を上げます。

小規模第1号事業者が受けることができる出資の合計額 1億円以下
小規模第1号事業者が一の投資家から受けることができる出資額 100万円以下(特例投資家の場合は1億円以下)

小規模第2号事業者登録

小規模特例事業者(SPC)より委託を受けて売買、賃貸等の現物不動産取引等を行う場合の登録です。この方式は通常の業務と会計を分離する倒産隔離タイプです。(オフバランス)これにより、例え通常の業務が悪化しても会計上影響を受けずにこの事業を継続することができます。複数の特例事業者から委託を受けることもできます。

小規模特例事業者が受けることができる出資の合計額 1億円以下
小規模2号事業者が複数の小規模特例事業者から委託を受ける場合にあっては、委託を受ける全ての小規模特例事業者に係る出資の総額 10億円以下
小規模特例事業者が一の投資家から受けることができる出資額 100万円以下(特例投資家の場合は1億円以下)

小規模特例事業者(SPC)届出

不動産の取得、保有、収益分配等の不特事業に係る業務のみを行います。不動産を保有する箱として届出のみで済みます。

これには合同会社が利用されることが一般的です。

SPC(特別目的会社)は小規模2号事業者に不動産の取得・管理・売買に関することを委託し、4号事業者(許可)に投資家の募集に関することを必ず委託しなければなりません。因みに4号事業者には第二種金融商品取引業の登録も必要です。

契約の類型

小規模1号事業者又は、小規模特例事業者と投資家の間の契約の類型です。

任意組合型と匿名組合型があります。

任意組合は投資家が、任意組合契約を結んで出資、不動産を共有します。組合員の代表(事業者)が不動産取引を行い、収益を組合員に分配します。

匿名組合は、各投資家がそれぞれ個別に事業者と匿名組合契約を結んで出資、事業者が不動産を単独で取得して不動産取引を行い、その収益を分配します。


※国土交通省土地産業建設局 不動産市場整備課資料より抜粋

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